Bonus ristrutturazione 2027: tutto quello che c'è da sapere

Aggiornato ad agosto 2026 — le regole 2027 potrebbero cambiare con la prossima legge di bilancio: segnaleremo qui ogni novità.

Se stai pensando di ristrutturare casa, il 2027 porta una notizia che è meglio conoscere adesso: il bonus ristrutturazione scende. Per le spese sostenute dal 1° gennaio 2027 la detrazione passa dal 50% al 36% sulla prima casa e dal 36% al 30% sulle altre abitazioni. Il tetto di spesa resta a 96.000 euro per unità immobiliare.

Tradotto in euro: su una ristrutturazione da 50.000 euro sulla prima casa, pagare nel 2026 vale 25.000 euro di detrazione; pagare nel 2027 ne vale 18.000. Settemila euro di differenza solo per la data del bonifico.

In questa guida trovi come funziona il bonus nel 2027, chi può usarlo, per quali lavori, e — la parte che interessa davvero — come decidere se anticipare, dividere o rimandare le spese.

Le aliquote 2027 in sintesi

L'aliquota maggiorata sulla prima casa spetta solo a chi è proprietario o titolare di un diritto reale sull'immobile adibito ad abitazione principale: familiari conviventi, inquilini e comodatari restano all'aliquota base.

Come funziona: il criterio di cassa

Il bonus segue il criterio di cassa: conta la data del pagamento, non quella dei lavori. È il dettaglio che cambia tutto a cavallo d'anno.

Un cantiere che inizia a ottobre 2026 e finisce a marzo 2027 può avere due aliquote diverse: i bonifici partiti entro il 31 dicembre 2026 si detraggono al 50% (prima casa), quelli dal 1° gennaio al 36%. Per questo, se il progetto è già definito, concordare con l'impresa un piano di pagamenti con acconto e primi stati di avanzamento entro dicembre 2026 è il modo legittimo di massimizzare la detrazione. Attenzione però: pagare in anticipo lavori non ancora contrattualizzati per "bloccare l'aliquota" è rischioso — il pagamento deve corrispondere a un contratto e a lavori reali.

Ogni pagamento va fatto con bonifico parlante (causale con riferimento normativo, codice fiscale del beneficiario della detrazione, partita IVA dell'impresa): un bonifico ordinario può far perdere la detrazione su quella spesa.

Quali lavori rientrano

Sulle singole unità abitative: manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia. Rientrano ad esempio il rifacimento del bagno con modifica degli impianti, lo spostamento di tramezzi, la sostituzione degli infissi con modifica di materiale o tipologia, il rifacimento dell'impianto elettrico o idraulico.

Sulle parti comuni condominiali rientra anche la manutenzione ordinaria (ad esempio il rifacimento delle facciate).

Restano invece esclusi gli interventi di sola manutenzione ordinaria sulle singole abitazioni (tinteggiatura, piccole riparazioni) e — dal 2025 — la sostituzione della caldaia con una nuova caldaia unica a combustibili fossili.

Chi può detrarre

Proprietari e nudi proprietari, titolari di diritti reali (usufrutto, uso, abitazione), inquilini e comodatari (con consenso del proprietario), familiari conviventi che sostengono la spesa. Serve capienza IRPEF: la detrazione si recupera in 10 anni e la quota che eccede l'imposta dovuta ogni anno si perde. Dal 2025, per i redditi sopra i 75.000 euro si applica inoltre un tetto complessivo agli oneri detraibili che può ridurre il beneficio effettivo.

Anticipare, dividere o aspettare?

Se stai valutando anche gli altri incentivi — ecobonus, sismabonus, bonus mobili — il quadro completo con tutte le aliquote a confronto è nella guida ai bonus casa 2026-2027.

Tre situazioni tipiche:

Il progetto è pronto. Conviene chiudere contratto e pagamenti principali entro il 2026: 14 punti di differenza sulla prima casa non torneranno, e la storia recente dei bonus va in una sola direzione (dal 2028 è previsto un ulteriore calo al 30% per tutti, con tetto dimezzato).

Il progetto è a metà. Il piano pagamenti a cavallo d'anno è lo strumento giusto: acconto e primi SAL nel 2026, saldo a fine lavori. Va scritto nel contratto, con milestone chiare.

Il progetto è solo un'idea. Non ha senso forzare i tempi per inseguire l'aliquota: una ristrutturazione decisa male costa più dei punti di detrazione risparmiati. Meglio usare questi mesi per definire bene il capitolato e confrontare preventivi solidi.

C'è infine la variabile politica: la legge di bilancio, in discussione a fine 2026, potrebbe prorogare le aliquote attuali. È già successo. Ma pianificare contando su una proroga non ancora scritta è una scommessa, non una strategia.

Domande frequenti

Il tetto di 96.000 euro è per persona o per immobile?

Per unità immobiliare. Se due comproprietari sostengono le spese, si dividono la detrazione entro quel tetto.

Se inizio i lavori nel 2026 ma pago tutto nel 2027, che aliquota prendo?

Quella del 2027 (36% o 30%): conta la data dei bonifici, non l'inizio del cantiere.

La detrazione vale anche per chi compra i materiali da sé?

Sì, se l'acquisto è collegato a un intervento agevolato e pagato con bonifico parlante. Comprare i materiali direttamente è spesso anche un buon modo per risparmiare sul totale.

Cosa succede se non ho abbastanza IRPEF?

La quota annuale che supera l'imposta dovuta si perde: non si rimborsa e non si rinvia. Con redditi bassi o incapienti la detrazione va valutata con attenzione prima di decidere.

Serve la pratica edilizia per avere il bonus?

Dipende dall'intervento: dove è richiesto un titolo (CILA, SCIA), la sua assenza fa perdere la detrazione. È uno dei punti da chiarire con l'impresa e il tecnico prima di iniziare.

Le informazioni di questa guida sono aggiornate ad agosto 2026 e hanno carattere generale: aliquote e requisiti vanno verificati con il tuo commercialista o CAF sul caso specifico prima di prendere decisioni di spesa. Fonti: Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024), guide Agenzia delle Entrate sulle ristrutturazioni edilizie.